Am 31.12. ist wieder Stichtag: Bis dahin muss die Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2016 bei Ihnen eingegangen sein, ansonsten sind Nachzahlungsaufforderungen unwirksam (aber keine Sorge: zu viel gezahlte Beträge bekommen Sie auch danach noch zurück).
Allerdings lohnt sich genaues Hinschauen: Schätzungsweise 50 Prozent aller Abrechnungen sind fehlerhaft.
Lesen Sie, wie Sie Ihre Abrechnung überprüfen – und gegebenenfalls richtig Widerspruch einlegen.
Stimmt Ihre Nebenkostenabrechnung?
Schauen Sie lieber genau hin: Nach Schätzungen des Deutschen Mieterbundes ist jede zweite Nebenkostenabrechnung fehlerhaft.
Wer eine Wohnung mietet, muss im Regelfall für die Betriebskosten selbst aufkommen. Daher leisten Mieter meist eine monatliche Betriebskostenvorauszahlung und müssen nach der Abrechnung am Jahresende entweder nachzahlen oder erhalten zu viel gezahlte Beträge zurück. Was als Betriebskosten gilt, ist in der Betriebskostenverordnung (BetrKV) einzeln geregelt.
In die Betriebskostenabrechnung gehören:
Heizkosten
Kosten für die Wasserversorgung und -erwärmung
Gebühren für Abwasser
Gebühren für die Müllabfuhr
Kosten für die Straßenreinigung
Grundsteuer
Kosten für einen Hausmeister oder Reinigungs- und Gartenarbeiten
Kosten für Haftpflicht- oder Gebäudeversicherungen
Gibt es im Haus einen Aufzug, müssen alle Mieter die Betriebskosten dafür bezahlen, auch wenn sie im Erdgeschoss wohnen.
Die folgenden Positionen dürfen nicht in der Betriebskostenabrechnung stehen:
Einzahlungen in die gemeinschaftlichen Rücklagen für Instandhaltung und Sanierung bei Häusern mit mehreren Eigentumswohnungen
Die Gebühren des Hausverwalters
Aufwendungen für Reparaturen und Instandhaltung
Kontoführungsgebühren oder andere Bankspesen
Übrigens: Wenn der Hausmeister als Nebentätigkeit noch gegen Entgelt die Hausverwaltung übernimmt oder Reparaturen durchführt, müssen diese Aufwendungen vor der Abrechnung ermittelt und aus der Betriebskostenabrechnung herausgenommen werden.
Betriebskosten sind im Mietvertrag festgelegt
Die Grundlage für die Betriebskosten ist das Mietrecht. Im Mietvertrag ist genau festgelegt, was als Nebenkosten abgerechnet werden kann. Entscheidend ist dies vor allem für die „sonstigen Kosten“. Zu diesen kann etwa die Wartung von Rauchmeldern und Alarmanlagen zählen. Was nicht im Mietvertrag vereinbart ist, muss auch nicht bezahlt werden.
Heizkosten: Kontrollieren Sie die Kontrolleure
Nach der Heizkostenverordnung sollen die Heizkosten zu 50 bis 70 Prozent verbrauchsabhängig auf die einzelnen Wohnparteien umgelegt werden, den Rest dürfen Vermieter nach einem festen Maßstab, zum Beispiel der Wohnfläche, verteilen. Deshalb sind üblicherweise in den Wohnungen Wärmezähler an den einzelnen Heizkörpern installiert, die ein Mal pro Jahr von einem Dienstleister abgelesen werden. Wohnungen mit Fußbodenheizung haben meist einen zentralen Zähler im Bad oder in der Abstellkammer.
Tipp: Beim Ablesen können durchaus Fehler passieren – und das keinesfalls in böser Absicht, sondern häufig aufgrund eines Übertragungsfehlers oder Zahlendrehers. Daher ist es ratsam, die Mitarbeiter der Ablesefirma zu begleiten, selbst mit abzulesen, sich die Werte zu notieren und vom Mitarbeiter mit Unterschrift bestätigen zu lassen. Damit haben Sie im Fall eines Fehlers einen Nachweis, den Sie dem Vermieter vorlegen können.
Mieter müssen nur die laufenden Gartenpflegekosten bezahlen
Gerade bei Wohnanlagen mit größerem Gartenanteil und dementsprechend hohen Gartenpflegekosten lohnt es sich oftmals, diesen Ausgabenposten genauer unter die Lupe zu nehmen. Denn umlagefähig sind nur die Kosten für die laufende Gartenpflege. Einmalige Ausgaben beispielsweise für die Neuanlage oder Umgestaltung des Gartens, die Erneuerung des Gehwegbelags oder die Anschaffung von Gartengeräten muss der Vermieter selbst tragen.
Ein Jahr Zeit für die Abrechnung
Der Vermieter kann die Betriebskosten bis zu zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums in Rechnung stellen. Das bedeutet: Für die Abrechnung 2016 hat er bis zum 31.12.2017 Zeit. Erhält der Mieter die Rechnung später, muss er nicht nachzahlen. Hat er zu viel bezahlt, erhält er das Geld dennoch zurück. Wenn der Mieter vorher auszieht, darf der Vermieter bis zur Abrechnung einen Teil der Kaution zurückbehalten.
Was tun, wenn die Nebenkostenabrechnung fehlerhaft ist?
Welche Nebenkosten darf der Vermieter abrechnen?
Welche Kosten Vermieter auf ihre Mieter umlegen dürfen, steht in der Betriebskostenverordnung (BetrKV). Sie unterscheidet 17 Kostengruppen, darunter:
Heizung und Warmwasser
Grundsteuer
Gebäude- und Grundbesitzer-Haftpflichtversicherung
Kabel- oder Antennenwartungsgebühren
Müllabfuhr, Straßen- oder Hausreinigung
Winterdienst, Gartenpflege
Falls im Mietvertrag nicht auf die Betriebskostenverordnung verwiesen wird, sondern nur einzelne Kostenarten aufgeführt sind, müssen Sie auch nur diese bezahlen.
Fehlerquellen in der Abrechnung
Zu den häufigsten Abrechnungsfehlern, die zum Widerspruch gegen die Nebenkostenabrechnung berechtigen, gehören die folgenden Punkte:
Falsche Abrechnungsschlüssel: Heizung und Warmwasser müssen zu mindestens 50, aber höchstens 70 Prozent nach Verbrauch des Mieters abgerechnet werden. Die übrigen Betriebskosten werden anteilig nach der Wohnfläche oder – sofern dies im Mietvertrag steht – nach Anzahl der Bewohner umgelegt. Steht eine Wohnung im Haus leer, muss der Vermieter den Anteil übernehmen.
Einmalige Kosten: Es dürfen nur laufende Kosten umgelegt werden, nicht aber Reparaturen oder einmalige Gebühren. Kosten für Malerarbeiten im Treppenhaus oder die Installation eines neuen Heizkessels haben in der Abrechnung nichts zu suchen, wohl aber regelmäßige Wartungskosten.
Verwaltungskosten: Telefon-, Bank-, Porto- oder andere Kosten und Gebühren für die Hausverwaltung dürfen nicht umgelegt werden.
Hauswartkosten: Der Lohn für den Hauswart darf zwar auf die Mieter umgelegt werden, falls darin aber auch Reparaturarbeiten enthalten sind, müssen sie herausgerechnet werden. Übernimmt der Hauswart die Gartenpflege, darf dieser Posten nicht noch einmal extra berechnet werden.
Auch bei unwirtschaftlich hohen Ausgaben, etwa für die Treppenhausreinigung, können Sie Widerspruch gegen die Nebenkostenabrechnung einlegen. Dazu sollten Sie die Kosten mit dem örtlichen Betriebskostenspiegel vergleichen, den Sie beim Mieterschutzverein einsehen können.
Widerspruch gegen die Nebenkostenabrechnung einlegen
Ihre Einwände gegen die Nebenkostenabrechnung teilen Sie dem Vermieter schriftlich per Einwurf-Einschreiben mit. Darin müssen die strittigen Punkte einzeln aufgeführt und der Widerspruch begründet werden. Zum Beispiel: „Einmalige Reparaturkosten dürfen nicht umgelegt werden“. Bitten Sie den Vermieter um eine Stellungnahme und Klärung. Zudem sollten Sie ihm mitteilen, dass sie bis dahin Ihren Nachzahlungsbetrag nur unter Vorbehalt einer Rückforderung überweisen, oder alternativ den strittigen Anteil zunächst einbehalten.
Fristen für Prüfung und Widerspruch
Nach Eingang der Betriebskostenabrechnung haben Sie als Mieter zunächst bis zu vier Wochen Zeit, um die Abrechnung zu prüfen, bevor Sie eine Nachzahlung leisten. Insgesamt aber haben Sie zwölf Monate Zeit, um einen Widerspruch gegen die Nebenkostenabrechnung vorzubringen, auch wenn Sie bereits gezahlt haben.
Falls der Vermieter nicht reagiert oder Sie sich über die Höhe der Nebenkosten nicht einig werden, sollten Sie sich bei einer Mieterschutzorganisation oder einem Rechtsanwalt beraten lassen, bevor Sie weitere Schritte unternehmen.
(Quelle: immobilienscout24.de)